¿Burbuja inmobiliaria? No: mercados distintos, problemas distintos
Hablar de “la burbuja” como si España fuera un bloque es vender humo. Málaga sube, la España vaciada se desangra, y la movilidad decide dónde vive la gente y cuánto puede pagar.
Los titulares sobre una burbuja inmobiliaria funcionan en plató, pero no explican el mercado real. En España conviven circuitos inmobiliarios distintos: ejes dinámicos con demanda internacional (Costa del Sol, Levante, Baleares, grandes áreas metropolitanas) y territorios en declive demográfico donde sobran viviendas y faltan habitantes. Meterlo todo en el mismo saco es no entender nada.
1) Precios: subidas donde hay demanda solvente
Las capitales y costas tensas marcan máximos. Málaga ciudad roza los 3.600–3.700 €/m², con alzas interanuales de doble dígito. En su distrito Centro, el histórico ya supera los 4.100 €/m². En paralelo, comarcas interiores mantienen precios bajos y transacciones esporádicas.
Traducción: no hay “una” España; hay varias Españas inmobiliarias.
2) Oferta rígida + demanda externa
Con obra nueva limitada y comprador extranjero aportando una parte creciente de las compraventas, los focos calientes suben más rápido. Si la oferta tarda y la financiación acompaña, el resultado es tensión de precios local, no una burbuja generalizada.
3) Movilidad: el precio lo decide el tiempo, no el kilómetro
Si un área “a 60 minutos en coche” pasa a estar “a 20 en tren”, el mercado se expande. Donde no hay tren, carriles BUS-VAO, ni cercanías fiables, la periferia no absorbe demanda y el centro se recalienta. Infraestructura = política de vivienda real.
- 20′ en tren ≈ barrio extendido
- 60′ en coche ≈ otra ciudad
4) La España vaciada no pincha nada
Más de cuatro mil municipios sufren despoblación. Allí la “burbuja” no existe: hay stock ocioso, envejecimiento y poco empleo. Sin población ni movilidad, los precios no se mueven aunque el telediario grite lo contrario.
5) China no es el espejo
Se repite el mantra de que “si estalla China, estalla todo”. En China el sector público y las empresas estatales actúan como riñón del sistema: líneas de relending para que compren stock y lo conviertan en vivienda asequible, rescates selectivos y política monetaria dirigida. Esa ingeniería estatal no es replicable aquí, ni para bien ni para mal.
Conclusión operativa
- Diagnóstico por zonas, no por titulares: cada municipio necesita su radiografía (demografía, empleo, flujos diarios, suelo disponible).
- Obra nueva donde toque: licencias y suelo en corredores bien conectados, no en cualquier prado.
- Movilidad primero: cercanías y autobuses rápidos son política de vivienda. Sin eso, hablar de precios es postureo.
- Datos vivos: seguir serie de precios, visados, absorción y tiempos de viaje reales (no los del folleto).
