Informe de valoración de finca rústica
Resumen claro del proceso de tasación y del resultado final, aplicable a pequeñas parcelas de olivar u otros cultivos extensivos, sin entrar en datos identificativos ni referencias particulares.
1. Objetivo
Determinar el valor de mercado actual de una finca rústica de pequeña superficie y cultivo en secano, atendiendo a criterios técnicos y a la prudencia valorativa.
2. Metodología
La valoración combina métodos contrastados en el sector rural. En síntesis:
- Comparación: análisis de muestras de mercado de fincas análogas (superficie, cultivo, estado de plantación, accesos y entorno). Se homogeneizan mediante coeficientes de situación, estado, mejoras y tamaño para obtener un precio medio por m² comparable.
- Actualización de rentas: estimación de ingresos/gastos de la explotación a horizonte finito (p. ej., 30 años) y descuento con un tipo razonable; se incorpora, cuando procede, un valor de reversión del suelo.
- Referencia catastral: uso de módulos representativos por cultivo (p. ej., olivar en secano) como contraste tributario independiente del mercado.
3. Descripción técnica (resumen)
3.1. Finca tipo
- Uso: agrícola en secano.
- Superficie: pequeña (< 1 ha).
- Acceso: por camino agrícola.
- Pendiente suave, laboreo viable.
3.2. Entorno y suelo
- Clima mediterráneo interior.
- Textura franco-arenosa frecuente en olivar.
- Déficit hídrico estival; cultivo adaptado.
4. Cálculo del valor
4.1. Por comparación
Se recopilan ofertas y operaciones recientes de fincas análogas. Tras homogeneizar con coeficientes (situación, estado, mejoras, tamaño), se obtiene un precio unitario representativo y se aplica a la superficie real.
4.2. Por rentas
Se proyectan ingresos por producción agrícola y, en su caso, otros aprovechamientos compatibles; se deducen costes, se aplica fiscalidad y se actualiza el flujo neto. El valor de reversión del suelo se estima como mercado esperado al final del periodo, con una revalorización anual moderada cuando proceda.
4.3. Referencia catastral
Como contraste, se calcula el valor con los módulos por cultivo (p. ej., olivar secano) sobre la superficie adoptada. Suele resultar inferior al mercado al tener finalidad tributaria.
5. Resultado
| Método | Base | Resultado (resumen) |
|---|---|---|
| Comparación | Precio homog. × superficie | Valor de mercado unitario aplicado a la finca |
| Rentas | Flujo neto + reversión | Valor actual de la explotación |
| Catastro (referencia) | Módulo por cultivo | Contraste tributario, no decisorio |
El valor de tasación se fija atendiendo a la prudencia y a la coherencia entre métodos, evitando sobrevaloraciones.
6. Documentación manejada
- Levantamiento de información agronómica y de entorno.
- Consulta de muestras de mercado y contraste técnico.
- Cartografía básica (ortoimagen, topografía) y ficha catastral.
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