Viviendas de Uso Turístico en Andalucía (Decreto 28/2016, texto consolidado 04/03/2025)
Guía práctica y checklist profesional para cumplir la normativa vigente (con cambios 2024–2025).
Lo esencial en 2 minutos
- Dos modalidades: completa y por habitaciones (esta última exige residencia y empadronamiento).
- 14 m²/plaza (mín. 25 m²); baños: 2 si >5 plazas y 3 si >8.
- Climatización: refrigeración mayo–agosto y calefacción diciembre–marzo (con limitaciones técnicas).
- Declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo (contenido mínimo actualizado).
- El Ayuntamiento puede limitar VUT por zonas/periodos con criterios objetivos y publicidad.
Ámbito y exclusiones
Se consideran VUT las viviendas equipadas para uso inmediato, ofertadas mediante precio y con finalidad turística en Andalucía. Quedan excluidas las cesiones gratuitas, estancias superiores a dos meses al mismo arrendatario, las situadas en medio rural (que se rigen por su normativa específica) y los conjuntos de apartamentos turísticos.
Clasificación y capacidades
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VUT Completa
Se cede toda la vivienda. Límite general: 15 plazas. Pueden añadirse 2 plazas convertibles en salón que computan a la capacidad.
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VUT por habitaciones
Se cede por estancias y reside la persona titular/explotadora o propietaria/usufructuaria, empadronada. Límite: 6 plazas.
En ambos casos: máximo 4 plazas por dormitorio, de las cuales al menos 2 en camas no literas.
Requisitos técnicos esenciales
| Bloque | Exigencia | Detalle / Observaciones |
|---|---|---|
| Urbanístico | Compatibilidad urbanística | Debe cumplirse el planeamiento y, cuando proceda, contar con licencia o DR que posibilite el destino turístico. |
| Superficie | 14 m² por plaza | Mínimo 25 m² (uso principal). Referencia: datos catastrales o planeamiento. |
| Baños | Dimensión por plazas | 2 baños si >5 plazas; 3 baños si >8. |
| Ventilación | Obligatoria | Dormitorios/salón con ventilación directa o a patios ventilados; cocina y baños con ventilación directa o forzada. |
| Climatización | Refrigeración y calefacción | Refrigeración mayo–agosto (fijos o portátiles); calefacción dic–mar. Cuevas exentas de refrigeración. |
| Seguridad | Detector de humos y extintor | Más botiquín; plano de evacuación en la puerta de la vivienda. |
| Dotación | Cocina y menaje mínimos | Dos fuegos, horno o microondas, frigorífico; utensilios y pequeños electrodomésticos (batidora, tostadora/grill, exprimidor, cafetera), etc. |
| Ropa y descanso | Ropa de cama y reposición | Camas mín. 80×190 (individual) y 135×190 (doble); colchón ≥ 18 cm en buen estado. |
Atención: los Ayuntamientos pueden limitar número de VUT por edificio/zona/periodos, con criterios objetivos y publicidad previa. Planifica tu inversión con informe urbanístico previo.
Obligaciones del explotador
- Teléfono de atención 24/7 para incidencias.
- Limpieza a la entrada y salida de cada estancia.
- Hojas de Quejas y Reclamaciones + cartel visible.
- Información de normas de convivencia, ruidos y residuos; plano de evacuación en puerta.
- Justificante/factura con datos mínimos (titular, código RTA, fechas, personas, importe, etc.).
- Información sobre arbitraje de consumo (si procede).
Contrato, acceso y reservas
Contrato-entrega con datos clave (titular, código RTA, ocupantes, fechas y precio). Horarios de referencia: entrada 15:00 / salida 11:00, salvo pacto distinto.
Cajas de llaves: no pueden colocarse en mobiliario urbano. Si usas candados/cajetines, ubícalos en lugares permitidos.
Reservas y cancelaciones: pactadas y publicitadas. En defecto de pacto, señal hasta el 30%; reglas de retención/indemnización según plazos y fuerza mayor.
Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
Inicio mediante declaración responsable electrónica. Aporta identificación de vivienda (ref. catastral y capacidad), datos de explotador y propietario (si distinto), compatibilidad urbanística y, cuando proceda, licencia/DR, no prohibición por comunidad, periodos de explotación y autorización de cesión de datos a AAPP. Tras la presentación, puedes publicitar como VUT.
La Consejería puede cancelar la inscripción por inexactitudes esenciales, falta de condiciones, no prestación efectiva del servicio o carencia de licencias/autorizaciones exigibles.
Checklist exprés de cumplimiento
- Informe urbanístico y, si aplica, licencia/DR para uso turístico.
- Cálculo de m²/plaza y verificación de baños.
- Ventilación en estancias y climatización según meses.
- Dotación mínima del Anexo (cocina, menaje, ropa, seguridad, info turística).
- Teléfono 24/7, hojas de reclamaciones, plano de evacuación.
- Modelo de contrato, política de reservas/cancelaciones y justificantes.
- Declaración responsable RTA con datos completos y veraces.